Este documento tem por objetivo ajudá-lo a compreender o processo de uma compra imobiliária em Portugal, de explicar a terminologia habitual com a qual será confrontado e de o informar sobre as obrigações, enquanto comprador estrangeiro.

Sem necessidade de autorização

Geralmente, não é necessário obter uma autorização para adquirir uma propriedade em Portugal (a menos que a mesma se encontre numa área militar sensível).

A importância de contratar um advogado Português

O sistema legal Português é baseado no código napoleónico, que é muito diferente dos usados nos países anglo-saxónicos, no Médio-Oriente ou nos chamados países de Leste. Em Portugal, o seu advogado encarregar-se-á de efetuar as verificações e controlos necessários em seu nome, dado que aqui o processo de compra e transferência de propriedade é um pouco mais complexo que o do seu país de origem. Entre outras coisas, o advogado deve efetuar uma exposição escrita sobre o título de propriedade em questão: ele vai assegurar-se de que o vendedor é na verdade o proprietário, que o bem não está nem hipotecado nem à penhora, que a documentação relativa ao contrato é justa e serve ambas as partes, e que a pessoa ou entidade que vende é idónea.

Podem surgir situações problemáticas se o eventual comprador decidir não contratar um advogado; ver-se-á confrontado com dificuldades legais, que poderão pôr em questão os seus direitos à propriedade.

É por resta razão que insistimos junto dos nossos clientes para que estes solicitem conselho jurídico antes da compra. Podemos colocá-lo em contacto com advogados que falam a sua língua, dignos de confiança e uma referência na sua profissão.

Verificação

Dada a ordem de compra ao seu advogado, e a partir de então, fica com a certeza de que todos os seguintes aspetos da venda serão assegurados :

1. O Título de Propriedade é verificado.

2. Será confirmado que a pessoa/empresa que vende é a verdadeira proprietária.

3. Será verificada existência de eventuais encargos sobre a propriedade.

4. Se as licenças/autorizações de construção estão em ordem (caso se aplique).

5. Os termos e condições estipuladas pelo vendedor serão examinados e certificados.

6. Um relatório com todas as informações será posto à sua apreciação, a fim de que possa ter uma

visão detalhada de todos os aspetos, antes da assinatura do contrato de promessa de compra e venda.

7. Certificado de Energia válido.

8. Verificação da liquidação do IMI até à data.

9. Verificação da validade da licença de habitação e/ou a autorização de construção relativa à propriedade.

10. Confirmação se o vendedor obteve uma resposta negativa da Câmara Municipal quanto ao direito de

preferência sobre o bem em causa (caso isto se aplique).

A seguir à assinatura do contrato, o advogado organizará :

1. A transferência do Título de Propriedade para o seu nome.
2. O pagamento de todas as taxas e custas obrigatórias.
3. O registo da compra da propriedade no Registo Predial.

Representante fiscal

Uma pessoa não residente que compre um bem imobiliário em Portugal deverá nomear um seu representante fiscal em Portugal. Este representante solicitará por si o número de identificação fiscal (necessário para se proceder à compra) e vai gerir as obrigações fiscais que possam haver, como por exemplo aquelas que advêm de rendimentos de rendas em Portugal. Também se inclue o imposto predial, o imposto devido por alugueres e o imposto sobre as mais-valias imobiliárias, no caso de uma futura venda. O seu advogado poderá com certeza aconselhar um especialista na matéria.

Termos menos conhecidos

ESCRITURA – Este documento autentica e prova quem é o proprietário e descreve a propriedade/bem em detalhe. No caso de um terreno, a escritura é apenas assinada após o comprador estar satisfeito com as informações recebidas e após o término do pagamento.

No caso de um apartamento, de uma casa ou de uma vivenda, a escritura é unicamente assinada após ter sido feita visita à propriedade e a autoridade local tenha emitido uma licençade habitação.

Poderá estar presencialmente na assinatura da escritura ou passar uma procuração ao seu advogado para este o representar e assinar em seu nome. A escritura é assinada na presença do notário.

NOTÁRIO – O notário está presente para certificar que as formalidades são todas cumpridas e entendidas pelas partes ; ele confirma igualmente que os documentos estão corretos e de acordo com a lei. O notário verifica se não existem empréstimos pendentes ou ordem de arresto. Após a assinatura, o notário é testemunha do pagamento ou do reconhecimento de que o pagamento já foi feito. Este ponto é incluído no ato de autenticação. O notário é completamente imparcial e não dá qualquer conselho.

Registo da propriedade

Um vez efetuada a escritura, o seu advogado apresenta a autenticação de como já é o novo(a) proprietário(a) junto do Cartório do Registo Predial para registo na Caderneta Predial e pagamento das custas inerentes a este processo. Este registo pode levar algumas semanas ; o seu advogado se encarregará do assunto.

Definição do nome na escritura

Deverá decidir sobre o(s) nome(s) a registar na Escritura, antes da assinatura do Contrato de promessa de compra e venda. Podem acontecer incidentes fiscais se desejar mudar de nome entre a assinatura do contrato de promessa de venda e a escritura . Podem mais tarde serem aplicadas taxas de imposto sucessório e de mudança de proprietário, uma vez que o bem mudará de dono. É, pois, aconselhável ter em mente este aspeto durante o processo de compra. O seu advogado e o seu consultor fiscal podem ajudá-lo nestas decisões.

Tudo se resume a dinheiro

Financiar a sua compra – Muitas pessoas compram um bem sem ter necessidade de levantar fundos e implicar terceiros. Pode, contudo, desejar hipotecar um bem do qual seja proprietário no seu país. Podemos aconselhá-lo e assessorá-lo na obtenção de um financiamento nesta modalidade. Podemos igualmente recomendar bancos Portugueses especialistas em empréstimos imobiliários a compradores estrangeiros e cuja única garantia pedida é a propriedade, ou a propriedade a construtir em Portugal.

Transferir dinheiro para Portugal – Não há restrições sobre as transferências de dinheiro de ou para Portugal. Previamente, o seu representante fiscal pode ajudá-lo a abrir uma conta num banco em Portugal. Entretanto, toda a transferência de dinheiro relativa à compra pode ser feita através da « conta cliente » da firma do seu advogado.

Um guia sobre os custos

Os honorários de um advogado variam de firma para firma. No entanto, para uma compra simples não deverá exceder os 10.000 Euros+taxas (valor incluindo todas as despesas).

Os serviços de um advogado englobam : aconselhamento jurídico relativo aos contratos, verificação dos título de propriedade, o acompanhamento do pedido da licença de construção, relatórios informativos sobre a propriedade/bem, a troca e a realização de contratos e autenticação notarial. No caso em que a propriedade pertença a uma sociedade, pode haver um custo suplementar sobre os honorários.

Outros custos

As custas notariais e de registo da propriedade representam cerca de 0,8% do preço da compra. O IMT – Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis - representa entre 6,5% e 10% do preço de compra. Esta percentagem varia consoante o bem seja um apartamento, uma casa ou uma vivenda e o preço da venda do bem imobiliário.

O imposto de selo anual representa 0,8% do preço da venda. O IMI - imposto municipal anual sobre imóveis – pode ir até 0,4%, dependendo do município.

Viver e trabalhar em Portugal

Se decidir viver e/ou trabalhar em Portugal, terá necessidade de uma autorização de residência e de diversas autorizações de trabalho/negócio. Deve refletir ainda se desejar importar um veículo, móveis, ou mesmo trazer o seu animal de companhia. Outro aspeto a considerar é o recebimento da sua reforma, a segurança social, e outros aspetos deste tipo. Podemos igualmente ajudá-lo em todos estes asssuntos.

Compromissos e obrigações

Se passar menos de seis meses em Portugal, é então registado como não-residente. Tem entretanto obrigação de :

Designar um representante fiscal em Portugal, o qual assegurará o pagamento anual do imposto predial e de todas as outras obrigações que poderão decorrer das suas atividades em Portugal, tal como o arrendamento da propriedade.

Fazer um seguro para o seu imóvel e para os bens pessoais. Deverá ter ainda um seguro suplementar se arrendar a sua propriedade.

Pagar os impostos sobre veículos e o repestivo seguro, se necessário.

Pagar a eletricidade, a água e todas as outras faturas.

Se passar mais de seis meses em Portugal, é então registado como residente permanente. É suposto pagar o imposto sobre os rendimentos e inscrever-se na segurança social. Os pontos atrás mencionados são obrigações ; o imposto sobre o rendimento é geralmente avaliado sobre os rendimentos fora de Portugal. É habitual que os estrangeiros que vivem em Portugal recorram aos serviços de um contabilista ou gestor, a fim de serem aconselhados sobre este assunto.

Deve igualmente pensar num seguro de saúde privado, junto de uma companhia que tenha acordos com Portugal. Podemos ajudá-lo nestas questões.

Em caso de morte

Um bem comum não é automaticamente transmitido ao conjuge ou companheiro sobrevivente. É geralmente tratado segundo a vontade expressa em testamento ou segundo disposições legais sobre este assunto. Embora não seja uma obrigação, é fácil, rápido e muito simples fazer um testamento em Portugal.

Outras recomendações a considerar

Reveja o seu testamento.

Passe uma procuração perpétua a um membro da sua família ou a um advogado, a fim de gerir os seus assuntos, no caso de se vir a encontrar impossibilitado de o fazer.

Nomeie um representante fiscal que receberá a sua correspondência fiscal no caso de estar registado como residente permanente em Portugal.

Faça seguro para as suas propriedades, bens pessoais e saúde.

Transfira todos os encargos para o seu nome, abra uma conta bancária e registe-se junto dos serviços fiscais.

Podemos ajudá-lo em tudo isto.

O passo seguinte

Este é um guia que o orientará na compra de um bem imobiliário em Portugal. Os procedimentos podem parecer-lhe complexos, mas durante o processo mostram-se geralmente simples e sem problemas.